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       广州市机动车停放保管服务经营成本  

           穗价成监审〔2013〕07号

 

监审项目：广州市机动车停放保管服务经营成本监审

监审形式：送审与实地监审

监审日期：2013年6月～9月

被监审单位：广州市各类型停车场

监审机构：广州市价格成本调查队

监审人员：张恒  廖江辉

 

 

 

 

广州市机动车停放保管服务

经营成本监审报告

 

    为落实广州市政府缓解中心城区交通拥堵的相关政策，合理制定机动车停放保管服务收费标准，我们于2013年6～9月对全市停车场经营企业2010～2012年度的机动车停放保管服务经营成本实施了监审。现将监审情况报告如下：

    一、监审内容及目标

    审核广州市辖区内停车场经营企业近三年来的机动车停放保管服务经营成本，核算各类地区各类型停车场标准车位（即小汽车泊位，以下简称车位）月均定价成本。

    二、监审依据

    （一）《中华人民共和国价格法》。

    （二）《政府制定价格成本监审办法》（国家发改委令〔2006〕第42号）。

    （三）《国家发展改革委关于印发〈定价成本监审一般技术规范（试行）〉的通知》（发改价格〔2007〕1219号）。

    （四）《广东省物价局政府制定价格成本监审工作规程》（粤价〔2007〕224号）。

    （五）《广州市物价局实施价格成本监审工作规定》（穗价〔2009〕57号）。

    （六）《广州市人民政府关于修改〈广州市停车场管理办法〉的决定》（广州市人民政府令第15号）。

    （七）《广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法》（粤价〔2009〕236号）。

    （八）《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法（试行）》（粤价〔2011〕51号）。

    （九）财政部颁布的《企业会计准则》和《企业财务通则》。

    （十）各停车场经营企业的《财务制度》和经审计合法的财务账簿、审计报告及报表等资料。

    三、监审的原则、方法、程序

    （一）监审原则

    定价成本监审遵循合法、合理、相关性原则。定价成本首先以符合财务法律、法规且经审计合法的数据、资料为依据，依照《政府制定价格成本监审办法》、《定价成本监审一般技术规范（试行）》的规定，对企业报送的财务成本进行审核；然后按权责发生制原则，核减不应计入定价成本和与停车保管服务业务不相关的部分，最终核定机动车停放保管服务定价成本。

    （二）监审方法

    对全市在册停车场，按一、二、三类地区和室内、露天、路内、内街内巷4种类型进行分类抽样调查。在调查的基础上实施定价成本监审，实地监审企业数量不低于抽样企业的20%。

    （三）监审程序

    1.对行业调研收集行业经营相关信息，在此基础上制定监审工作方案，包括选取调查样本、草拟工作计划、安排日程，准备监审资料等。

    2.召开成本监审工作会议，下达成本监审通知书，采集样本企业定价成本基础数据。

    3.对样本企业上报的基础数据进行初审，对数据填报不合格和成本资料不齐全的企业，要求其重报和补报。

    4.对初审数据资料合格的企业进行实地监审。依据企业经审计合法的财务账簿、审计报告、报表和原始凭证、实物及其他成本相关财务、统计资料，对企业填报的定价成本数据进行审核、取证、确认。

    5.向停车场协会反馈成本核减（增）意见及理由。

    6.出具成本监审报告。

    四、广州市停车场经营企业的基本情况及监审选样情况

    （一）广州市停车场行业经营情况概述

    截至2012年底，广州市汽车保有量约为244.2万辆，在册停车场3583个，共有停车位60.23万个。按现行收费政策，全市停车场划分为一、二、三类地区，各类地区又按“商业配套”、“路内”、“内街内巷”、“公共露天”、“住宅区”、“交通事故和违法车辆专用”、“室内专业”、“机场、车站、码头、交易会和大型体育场馆等”、“旅游景点”、“物流园区、专业批发市场”等十个类型确定收费标准。各类地区停车位供需状况不一，一类地区车多位少，停车位紧缺，停车难问题突出，二类地区稍好，三类地区停车位较为充裕，停车较易。从抽样企业经营情况看，停车保管业务有盈有亏。

    （二）监审样本的选取情况及代表性

    十类收费标准的停车场，按成本核算内容可归集为室内、露天、路内、内街内巷四类。其中内街内巷本可归入露天类，但因内街内巷停车场车位租金很小且无期间费用分摊，其成本费用与露天停车场相比差异较大，故另作一类。本次成本监审样本是从全市在册停车场中先区分一、二、三类地区，再按室内、露天、路内和内街内巷四个类型分别选取，共计选取449个停车场。选样以车位为权重，所选样本车位占该类地区同类型停车位的比例均在37%以上，有的达45%，其中路内停车位选样率为80%。从样本的分布情况看，覆盖了全市各行政区，各类型停车位的选样也比较充足，能反映停车场行业经营成本的客观水平，样本具有较强的代表性。

    五、机动车停放保管服务定价成本的构成与核算办法

    （一）定价成本的构成

    机动车停放保管服务经营成本由直接成本、间接成本和税费三部分组成。其中直接成本由经营服务成本和车位租赁费（或车位折旧费）组成。

    经营服务成本包括停车场经营过程中发生的职工薪酬、固定资产折旧（除车位以外）、修理维护费、电子停车技术服务费（路内停车场）、低值易耗品、秩序维护费、行政事业收费（路内停车场）、机动车停放保管责任险、水电费、办公费、卫生清洁费等费用支出。

    车位租赁费是指车位产权属业主，停车场企业租赁使用车位所支付的租赁费用。

    车位折旧费是指车位产权属停车场企业，车位在经营过程中发生的折旧费用。

    间接成本主要包括企业管理费用、营业费用和财务费用。对于停车场经营企业来说主要是指应分摊公司总部的管理费用，个别企业有少量的财务费用，不存在营业费用支出。

    税费主要是指停车场经营企业应缴的营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加（广州市于2011年1月1日开征）。

    停车场经营成本中，经营服务成本和车位租赁（或车位折旧费）约占九成，以一类地区室内停车场经营成本为例，经营服务成本和车位租赁（或车位折旧费）分别为32%和60%，两项合计占总成本的92%，经营成本构成比例如下图：

广州市室内停车场经营成本构成比例图

    （二）定价成本的核定

    机动车停放保管服务定价成本按《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法（试行）》和《定价成本监审一般技术规范》的规定进行核定。

    经营服务成本的核算，直接用于停车业务的支出，直接计入经营服务成本，间接或与其他业务共同发生的支出，按权责发生制区分开来，将与停车业务相关的部分计入经营服务成本；车位租赁费或车位折旧费，租赁费按停车场企业的租赁合同（露天停车场加上场地硬化成本）核定，车位折旧费按车位造价和《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法（试行）》中规定计算；停车业务应分摊的公司总部的期间费用（管理费用和财务费用）按公司各项业务收入占总收入的比例核算；各类型停车场停车业务应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加以其月保收费标准为车位月收入参照停车场企业实际税负修正计算。经营服务成本、车位租赁费（或车位折旧费）、期间费用分摊及应纳税费之和即为样本企业停车业务的经营成本。

    各样本企业的定价成本核定后，区分一、二、三类地区按室内、露天、路内、内街内巷4个类型汇总，计算各类地区各类型停车场车位的行业平均定价成本。具体核算办法如下：

    1.成本费用项目的审核

    （1）职工工资。计入定价成本的职工工资（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终奖、加班工资以及与员工任职或者受雇有关的其他支出）总额，按照核定的企业职工人数和平均工资核定。其中职工人数按照停车场实际情况和行业平均水平综合确定。配员比例为：50个车位以下的停车场1:10；51-100个车位的1:15；101-200个车位的1:20；201-300个车位的1:25；300个车位以上的停车场1:35。行业工资标准参照广州市居民服务和其他服务业职工平均工资以及停车场行业实际工资水平确定。

    （2）社会保险费和住房公积金。

    社会保险，根据《广州市人民政府转发广东省政府关于贯彻国务院完善企业职工基本养老保险制度决定的通知》（穗府〔2007〕15号）、《广州市城镇职工基本医疗保险试行办法》（穗府令〔2008〕第11号）等文件规定，结合停车场企业实际情况核定各项社会保险费支出。

    住房公积金，根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）的规定，结合停车场企业实际情况，住房公积金缴存比例按不超过20%核定。

    （3）福利费、工会经费、职工教育经费。分别按照不超过核定职工工资总额的14%、2%、2.5%据实核定。

    （4）固定资产折旧（除车位折旧以外）。采用直线法，按照固定资产原值和《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法（试行）》中固定资产折旧表规定的分类折旧年限（或中值）核定，残值率按4%计算。

    （5）车位租赁费（或车位折旧费）。室内车位折旧费是依据广州地区近年车位造价（建安成本）平均水平和《广东省物价局机动车停放保管服务定价成本监审办法（试行）》规定的折旧年限核定的。其中车位造价根据市工程造价管理站提供的数据信息确定，城区造价约3500元/m2，郊区约2500元/m2。差异主要在于地质地貌和施工环境不同，也有因建设时期不同而存在的人工费用、材料价格差异。室内车位折旧，城区按12.25万元（35m2×3500元/m2）计，30年折旧，每月为340.28元/车位；郊区按8.75万元（35m2×2500元/m2）计，30年折旧，每月为243.06元/车位。室内车位一般是开发商租给自己（全资、控股或参股）的物业管理公司经营的，租金由开发商与停车场经营企业（物业管理公司）协议确定，他们之间存在关联交易，因此室内车位租金我们参照室内车位折旧费核定。

    露天车位租金按租赁合同计算（土地租金一般在4.8元/月·m2，车位面积约25m2，车位租金为（4.8元×25 m2）120元/月·车位。场地硬化成本约为：65元/m2×25m2/车位=1625元/车位；按10年折旧，月折旧额为：1625元÷10年÷12个月=13.54元/月·车位。车位租金加上租后的场地硬化成本，即为露天车位折旧额，约133.54元/月·车位。

    （6）行政事业收费、租赁费、电子技术服务费、责任保险费、法律咨询费、审计费等有合同协议的费用依据相关单位与经营企业约定的合同标的额核定。

    （7）业务招待费按照实际发生额的60%计入定价成本，但最高不得超过停车业务收入的5‰。

    （8）管理费和财务费分摊按停车业务收入占公司总收入的比例核定。

    （9）税费及附加。税费及附加包括营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税是按停车业务收入的5%核定，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别按营业税应纳税额的7%、3%和2%核定。

    （10）其它列入定价成本的各明细项目，主要依据企业财务审计报告和汇算清缴报告据实核定。

    2.相关指标的核定与说明

    （1）标准车位建筑面积。按照实地测量和规划设计图纸测算，室内标准车位最小建筑面积30m2，最大建筑面积40m2，平均单车位建筑面积为35m2；露天一般为20～30m2。单车位面积按25m2计；路内单车位面积按12m2计。

    （2）车位数量以停车场经营许可证、收费许可证等资料登记数为准。

    3.单位成本的核算

    机动车停放保管服务单位定价成本指一定区域范围内平均每月每车位停车保管服务过程中经营者所支付的合理费用。

    计算公式：

    机动车停放保管服务月单位成本=停放保管服务总成本/车位数/12

    机动车停放保管服务总成本=直接成本+间接成本+税费及附加

    六、监审结论

    经按前述方法测算，各类地区各类型停车位定价成本如下表：

广州市2010-2012年机动车停放保管服务定价成本表                                                                 单位：元/月·车位
地区类别	停车场类型
	室内	露天	路内	内街内巷
一类地区	569.81	347.17	470.77	179.41
二类地区	499.69	338.09	461.20	176.70
三类地区	438.64	317.07	287.65	156.30

    注：以上为三年平均汇总数据。

    七、有关事项的说明

    （一）车位以小汽车泊位为标准车位，其他类型车位按面积折算成标准车位。定价成本计算到每月，以对应按月保收费标准。

    （二）地方教育费附加于2011年1月1日开征且计入定价成本，每月每车位按应纳营业税额的2%缴纳，该项费用在2011年及之后的数据中有反映。

    （三）车位责任保险，本次监审中，企业购买此项保险的情况不一，有的企业是按项目打包投保的，有的企业全部车位有保险，大部分企业只有部分车位购买了保险。车位责任保险因保险额度不同企业所交保险费用不一，目前行业尚未有统一的规定和标准。调查统计显示，现行每车位每年保险费用约为60元左右，即每月每车位5元。路内停车位未购买车位责任险，但需买车管员人身安全险，参照其他类型停车场核定为每月每车位5元。

    （四）本次定价成本监审结论是基于实际调查、审核而形成的，是广州市目前各类停车场的平均经营成本。本次参与成本监审的人员与停车场经营企业无任何利害关系。

 

监审机构负责人：韦术全

监审人员：张  恒    价格成本监审证号：L441074

          廖江辉    价格成本监审证号：L440744

 

                      广州市价格成本调查队

 

                        2013年10月20日